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12月 17 2016

一文读懂史上最严楼市调控的言外之意


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来源:房屋屋(its-home)获授权转载  作者:凯风

这个十一长假,因为史上最严楼市调控政策密集出台,而变得有所不同。对于政策后果,人言言殊,市场倾向于认为房价上涨小周期结束,虽然长期看房价仍旧有上涨趋势,但短期无论是一线还是二三线热点城市,都将会面临调整。

有些媒体的态度转换最为滑稽。十一之前,整体舆论态度还是唱高,“不买房就晚了”之类的言论此起彼伏;而十一之后,“苏州一夜之间房价降九千”之类的新闻屡见不鲜,然而成交区域不同,单日成交数据没有任何参考意义,背后反映的正是市场焦躁情绪。

分析史上最严调控政策,要抛开情绪,回归政策与市场本身。简单而言,可从两个层面进行分析:

第一是密集调控的政策出发点是什么?是降房价还是有别的目的?

第二是政策会带来何种后果?是按照决策者的预期推进,还是会出现意想不到的严重后果?

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对于第一个问题,首先可从政策出台的时间节点来考虑。十一长假期间,政策密集出台,短短9天,21城加码调控,很明显这与之前挤牙膏式的调控不同,如果没有更高意志的作用,政策不是如此步调一致。

这意味着什么?楼市的快速上涨已经带来显著的负面经济和金融效应,高层无法容忍地方继续放纵房价上涨。

其次,可从部分官员的表述中摸出端倪。央行行长周小川最近的表述最具代表性:近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。这与此前国家统计局新闻发言人的说法形成鲜明对比:房价确实还是在上涨,但房价涨幅是在回落的,这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。

不同时期不同官员话语的差异,说明决策层面对于房价的基本认识已经发生变化。然而,这并不代表对于房地产的态度发生变化。就在9月份,还有官员明确表示,“中国经济下行压力仍然很大,希望中国房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。”

一边是“房价上涨较快”带来的负面影响,一边是“经济下行压力仍然很大”,楼市调控政策如何在这两个目标之间进行调和,正是这一轮楼市调控的根本矛盾点所在。从数据上看,中国经济复苏仍然乏力,房地产对于经济的刺激作用仍然十分明显。既想让房地产发挥支撑作用,又不敢面对房价快速上涨的负面结果,恐怕是鱼和熊掌不可兼得。

所以,史上最严楼市调控政策的出发点,是挤出楼市中的金融泡沫,但是不是为了降房价呢?

可以说,近二十年以来,任何一次楼市调控,政策出发点都是“促进房地产市场健康发展”,而不是降房价。同样可以看到,一旦楼市出现下行信号,从高层到地方,都会忙不迭地放松调控、宽松银根、紧缩地根,人为托市。

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对于第二个问题,政策会带来什么实际后果?换言之,政策能否达到初衷?

政府想要的结果是既能保持房地产市场的平稳,又能减少楼市的投机泡沫。正如上文所说的,这是鱼和熊掌难以兼得的游戏。这一轮的房价暴涨,是货币宽松、资金荒和房地产提振经济共同作用之下的产物,如果银根不收缩,实体经济依旧缺乏吸引力,经济对于房地产的依赖依旧严重,那么房价的投机性就难以得到遏制。

目前来看,货币宽松政策还么有到紧缩的时机,虽然央行决策层表示“中国会对信贷增长有所控制”,但经济下行周期,紧缩信贷可能性并不大。即便信贷紧缩,资金也不会如决策者所预期的向实体经济回归。过去这么多年,最常见的现象反而是,楼市限贷资金窜往股市,股市萎靡资金继续回归楼市。

从更深层的中国楼市运行的政经逻辑来看,过去二十年,中国楼市的一路暴涨,背后虽然不乏经济增长、城市化推进和人口红利的硬支撑,但更直接的因素还在于货币的一路超发、经济对于房地产的过度依赖、地方政府对于土地财政的偏爱。这些因素其实到现在,仍旧没有发生变化。

纯粹从经济理论预测中国楼市的专家,总被打脸,原因不是他们缺乏基本的经济学素养,而是有意无意忽视了中国楼市背后的政治逻辑。有一句话一针见血:房地产依然是支柱产业,别说什么转型。

无论限购还是限贷,都只是一时的应急之举,无法撬动楼市的真正根基。说到底,既想让房地产发挥支柱作用又想稳定住房价的跷跷板艺术,决定了中国楼市调控的阶段性、局限性、反复性和无效性。

太多的历史证明了这一点,未来恐怕还会证明这一点。

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Written by yuefabo


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