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12月 5 2016

◤建筑◢ 还在为繁琐的贷款手续烦心不已?别烦!抓紧收藏!澳洲建房贷款注意事项和细节全攻略


导读

在澳洲买地建房非常普遍, 许多建房的客户都会告诉你这是多么痛苦的过程,当然一路走下来最终住进自己精心挑选和参与建造的 House,是幸福的满足的。越来越多的朋友倾向于选择 Project home builder, 会更加直接流程更加简单。然而整个过程依旧会漫长并不时有「状况」发生,因此不论是建筑本身还是贷款都需要找到一位专业的人士处理,避免时间精力和金钱上的损失。针对澳洲建房贷款,诺达此次特请H&L领域贷款专家此次用心写了这篇分享,希望对买地建房需要办理银行贷款的朋友有所帮助。

为何建房贷款流程复杂 在澳洲买地建房相对复杂,因为涉及到许多方的工作配合,包括承建商(builder)、分包商(contractor)、银行(lender)、律师(solicitor)、会计师(accountant)、造价师(quantity surveyors)还有当地的市政厅(council)。整个建房过程中各方工作的协调就尤为重要,这么多人涉及其中,每个都是各自领域的专家,但也难免不明白相互的工作细节,自然也可能会出现问题。

关于其中的建筑贷款,尤为重要, 接触和处理了许多建筑贷款,从与客户沟通的经历来看,可以说市场上大多数的贷款经纪和银行的贷款经理并不熟悉建筑贷款的流程,一是的确没有处理的经验,其次牵扯的精力和知识太多许多人压根就不愿意做或不会做。

这也是为何买地建房过程里会有各种问题出现,因为从递交申请 set up 贷款时错误就已经开始了。要记住任何细节上的问题都会带来整个建房的延迟 delay。比如犹豫建筑合同(build contract)不断修改,最终借款金额的变化,可能因为贷款额度有误延迟开工。

建筑贷款时间上要充足   不同银行处理贷款的方式会有不同。正常的房屋贷款,很轻松递交申请和材料后贷款,按照预定的银行 turn-around 时间 5-7 天批准,然后拿到文件签字归还。建筑贷款因为本身比较复杂再加上处理的银行工作人员经验不足,整个建筑贷款的审批流程会常常不那么顺利。贷款文件在寄送过程中丢失,信用审批人员(credit officer)缺乏与其他部门的沟通,也会导致许多问题和延迟放款。比如是按照 package 借款还是土地与建筑分开 split contract 在贷款文件上和未来放款流程都会有不同,银行批款部门与文件部门以及审批放款部门都需要确保没有错误。 

许多朋友觉得,银行怎么会犯错误呢?是的,当您办理贷款时您会发现银行会经常出现错误,而且会因为自己员工的小细节错误无法继续处理到下一个阶段,这也是许多 delay 的原因。作为您的房贷经纪,有义务在第一时间及时有效的与银行后台沟通,解决这些问题。  

无论您申请哪间银行的建筑贷款,总之都需要有些耐心。每间银行对于建筑贷款的政策也会不同,比如第一阶段付款有些银行会要求不可以超过 25%,那么如果您的 builder 建筑合同第一阶段付款超过这个比例,注意从开始交割土地时就要选择对银行。找到专业的贷款经纪,可以免掉许多麻烦。

一笔贷款还是分土地与建筑两笔贷款?

如果您购买土地建房,考虑分开来处理(split contract),贷款也是分为“土地贷款”和“建筑贷款”两笔处理。这样办理,贷款交割的时间是不同的,但如果您贷款申请时没有分开处理,那么就意味着土地建筑一笔贷款,这个时候就会出现问题,因为在土地成交时,银行会要求您也要提供建筑部分的 20% 首付资金,假设土地交割时,你还没有准备好建筑部分的首付资金,那么就会涉及到借款超过 80%,您将需要支付相应的LMI保险(当然贷款可能也会需要重新审核)。 

建筑贷款审批流程

首先,递交贷款申请时,银行会需要您提供一份建筑合同/造价单和设计方案,银行的估价师会对建筑合同参考造价单对未来完工的房子做一个评估,最终的借款额度,土地加建筑成本和整体完工后的价值取其中较低的提供贷款额度。(也就是说如果评估的估价低于合同价格,银行将取较低的提供对应的贷款额度)

然后,贷款批准后银行会寄送贷款合同文件,借款人签字原件还回银行,和正常的房屋贷款一样的流程。另外,施工方(builder)在获得银行每笔付款前,还需要提供其他相关文件,比如市政厅最终的方案批文、builder 的保险和施工付款的进度表(drawdown schedule)。整个流程怎样银行会直接给 Builder 付款呢?Builder 向您出具相关发票(Invoice)   由您填写银行提供的施工进度付款申请相关文件(银行会提供,或直接在 Invoice 上填写授权银行支付)将发票和 drawdown 申请的表格发送给银行建筑贷款部门银行可能在第一阶段和最后阶段会安排估价师对已完工的房子做评估通常没有问题的情况下,银行会在 3-5 个工作日将建筑款发至 Builder 账户重复以上的程序,直到最后 Final payment。通常 Lock up 阶段银行会要求估价师做评估,有些银行会要求提供入住许可(occupation certificate)和房屋保险(building insurance)才会 release 最后一笔 10% 建筑款。建筑合同变更

您或许不知道,建筑合同里仅仅只是一个 $100 澳币的调整,都可能让银行重新评估整个贷款。如何才能更好地处理避免这些麻烦呢?

 首先,确保提供给银行的的建筑合同是最终的完整版本。其次,如果有一些小的变动,尽量就考虑从自己的资金支付,或者有什么小的折扣减免让 builder 在房子建完交割后再返还给你。但是如果有大的更改,您必须通知银行,并且要做好准备银行可能许多要一些时间来处理重新审批贷款,可能甚至会要近一个月的时间。总之“保持简单”,在做建筑贷款时非常有效,银行处理贷款和放款也会更加顺畅。如果你不断的更改合同和做调整,你就要做好心理准备,银行的贷款也会有 delay,可能会造成比较长的延误。这也是为何我们总是提醒许多买地建房的客户,特别是考虑 private builder 的客户,在资金上要充足一些,留出空间用于支付额外的报价或涨价。    

避免出现因为额外的费用卡住了整个建筑进度。

什么是施工阶段付款?  

施工阶段付款申请(drawdown 或 progress payment)是指向银行提出就施工方(builder)已完成的建房阶段进行付款。

通常情况下,Builder 都是要求 5 次付款,每个施工阶段各付一次,也有部分 builder 会是 6 次付款。每个建筑阶段完工时,你需要发送付款申请签字附加相关单据,然后银行安排直接给 builder 支付款项。在签订建筑合同时,多少次付款和每个阶段的金额以及每个阶段间的时间间隔都以及商定好,银行只需要在每个阶段结束时按照您的要求给 builder 付款。    如何申请进度付款  通常每次进度付款,您需要给银行邮件或传真以下文件: 签字的进度付款申请表(signed progress payment request form),或有时是一封授权信,或有些银行直接在 Invoice 上写明授权银行支付信息并签字   builder 提供的发票(invoice)    通常第一阶段,如果是土地建筑分开,需要您支付建筑款 20% 时,提供一份 builder 出具的收据(receipt)来确认您已经支付相应款项

最后一阶段时,如果有需要和银行沟通或有额外要求,需要先和银行讨论再递交进度付款申请,银行会安排评估

有关最后一笔进度款

在您申请最后一次进度付款时,银行会安排评估师现场做检查,确认工程师按照合同计划完成,如果还有未完工的项目,银行会推迟放款,知道全部工程完毕。

同时您还需要准备好以下材料递交:入住许可证书(occupation certificate)房屋保险(building insurance,certificate of currency)请确保金符合要求并且保单上必须注明银行全名为利益方其他进度申请的文件:进度付款申请表,发票等

   

不同银行对于最后一个阶段的文件要求会不一样,所以请提前与银行沟通,确保最后要求提供的文件,并留出足够的时间让银行处理并安排评估,避免耽误交房。    

今天建筑小讲堂就到这里。有任何问题,请联系诺达或进入诺达微网站进入了解。

本文内容由诺达合作伙伴My Home Loan友情提供,由诺达修改编辑。

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Written by yuefabo


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