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12月 5 2016

乐橙国际限购“加码”,商住公寓“野百合”也有春天?丨见地


“只有当住宅已经没有炒作空间时,公寓才存在机遇,但这显然并不包括苏州、南京在内的二线城市。”

孙梅欣/文

“限购长假”结束已有5天,从部分城市的市场反应来看,力度已初显。全国超过20个城市重启限购政策,包括南京、苏州等长三角城市在内的“自残”力度,甚至超越了2011年。不少年轻人在经过长假的旅行后发现,自己已经失去了购房资格。

和上一轮类似,遭到限购的人们迅速寻找购房替代品,具有类似功能的商住公寓成为另一种选择。

然而被强行扭转的市场行情和预期,会给商住公寓带来春天吗?

14个月涨70万,有资格也买不起

和北、广、深,以及长三角地区的朋友不同,林展的购房资格不是在一夜时间失去的,毕竟上海限购没有进一步加码。但过了这个国庆节,他更买不起房了。

盯了半年的珠江悦公馆房源,290万。“这还是8月底问的价格。”林展说,现在价格估计超过300万,这比他预算高出70万:“没可能买了。”

距离人民广场27公里,青浦区赵巷,商住两用公寓。没有上海户口,没有结婚,商住公寓是林展唯一的选择。“算是投资吗?我在上海工作5年,没可能回盐城老家了,可是上海怎么留?”

根据“325”政策,非沪籍者需交满5年社保及已婚,才能购买一套房。这条被视为“歧视外地单身人士”的政策,10月之前还只在上海实行。国庆过后,扩大至南京、深圳等城市——和上海比,好歹这俩城市给“外地单身人士”还留了可以购买一套的“活路”。

这一政策在上海已执行近5年。去年末上海房价涨幅初期,下定决心留在上海的林展开始看商住公寓:“第一步要说服我妈。”和大部分的年轻人一样,想在一线城市买房,没有家庭支持是不可能完成的任务。当老家的母亲终于相信“再不买房在上海都难讨儿媳妇”的时候,“325”新政再次加码。“不能买房的人更多了,不少都转向商住公寓。”

由于商住公寓首付5成门槛更高,林展想起曾路过的珠江悦公馆:“当时160万两房,这个价格还承受得住。”

今年6月中旬再问,只剩下400万的140平方米大平层,两房户型要等到2018年了。销售干脆告诉他,小一些的户型好卖老板根本不着急,“先把大的卖了再说。”

林展的总价预算230万:“把老家商铺卖掉接近100万,首付还跟得上。”然而4个月过去,报价一转眼就涨了70万,首付的价格要接近190万,还没有小户型。老家的门面房跟不上上海的涨幅,林展彻底丧失了希望:“买不了,就没想法了。”

2限购强按涨价的头?

中原地产数据显示,截至10月10日,今年上海一手酒店式公寓成交套数已经达到29998套,而2015年全年成交仅为22119套。增幅已达到135%。其中“325”限购令出台的3月和4月,成交数量均超过4200套,为近两年来单月成交高峰。

“量在价先”,成交增量明显,自然带动均价上涨。数据显示,直到去年5月,上海一手酒店式公寓成交均价还维持在17500元/平方米的水平,到了去年10月,均价就蹿至20076元/平方米。今年10月前10天的统计数据显示,均价已达到26615元/平方米,同比涨幅达到32.57%。国家统计局公布8月70个大中城市房价数据显示,上海新建住宅同比涨幅31.2%。也就是说,商住公寓同比涨幅甚至略高于新建住宅。

“和北京一样,上海的一二手房屋成交量也存在倒挂。二手住宅成交量更反映市场实际需求,而新房供应量不足。”上海中原地产研究中心策划总监卫欢分析:“当然,住宅市场大涨、限购加码导致部分购房者被逐出住宅市场,都是导致商用公寓量价上升的因素。”而在北京通州,在今年5月时,商住公寓也被列入限购范围。

限购的挤出效应会给住宅腾出空间吗?中原地产数据显示,“325”限购后,上海住宅成交量和成交均价曾一度出现短暂下降,成交量从3月的1.7万套,速降至4月的7921套,均价也从3月的33275元/平方米,微降至4月的32699元/平方米。然而仅过了一个月,量价再次反弹,直至9月均价冲至44830元/平方米,较3月均价上涨34.72%。

制图:上海新浪乐居

不过,尽管“930”后上海并未加码,全国性的限购“围攻”,还是对市场产生药效。上海新浪乐居数据显示,2016年上海十一长假成交面积为8.3万平方米,较去年同期的11.3万平方米下降26.5%,部分二手房主从挂牌出售改为出租,10月前10天的成交均价为43904元/平方米,为连续5个月来首次下降。

“政策和供需还是一样,变化的是预期。”卫欢说。

3“能替代住宅,商住才有春天”

中原地产卢文曦将商住公寓定位为“办公和住宅间的夹缝产品”:土地性质就决定了商住公寓的商业投资属性,使用和转卖成本高。“高密度、小空间,没有煤气设计,都不符合人们居住习惯。”

中华企业营销部经理戴正芳认为,即便有上述缺陷,但在人口基数大、住宅有限、价格攀升以及限购高悬的一线城市,商住公寓承担了替代和过渡居住的功能:“上海实际存在着大量刚性居住需求,被限购困住的购买群体和资金只能流向公寓。”

上海“325”限购后带动商住公寓市场上升,似乎也给周边城市带来下一个对标案例。包括苏州、南京等长三角热点城市限购加码后便有观点表态,不在限购范围内的商住公寓是下一个投资方向。

以苏州为例,今年1—9月苏州(除吴江外)酒店式公寓成交面积67.6万平方方,实际新增供应28.6万平方米,去年全年成交66.1万平方米,供应62万平方米,连续两年供小于求,去化周期从去年4月46.8个月的峰值,降至目前16个月左右。

尽管库存迅速消化,但苏州商办产品在过去一年里,均价始终在1.2万元—1.6万元/平方米徘徊。究其原因,或许因为前期“攒”下的库存量实在太大——2011—2014年间,商住公寓供应量一直远远超过需求。

数据来源:苏州中原研究中心

“苏州商住公寓两极分化严重,高端项目带动销售去化周期,但这只是表面,大量项目还是积压着卖不出去。”苏州中原地产研究部经理程杰表示。

无独有偶,在国庆限购后的首个工作日,位于南京鼓楼区老下关板块的商住公寓证大大拇指广场,以2.9万元/平方米加推420套房源,业内透露,当天实际认购量可能只有3成。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华对二线城市“公寓投资热点论”持谨慎态度:“从过往经验来看,商住公寓在南京接受度不高。”戴正芳则以杭州为例,60%—70%的客户都是非杭州购买者,投资意向明显:“二、三线城市的商住存量实在太大,商住投资价值明显跟不上住宅,他们怎么会投?”

中原地产数据显示,和南京住宅均价持续攀升不同,近4年时间里,商住公寓产品波幅较大,2014年全市均价一度攀升至17797元/平方米,但随后即跌回2015年的14750元/平方米,尽管今年前10月均价回升至15866元/平方米,但至少还有10%的损失。

“只有住宅已经没有炒作空间时,公寓才存在机遇。”吴翔华认为,商住公寓在上海猛涨、在北京甚至遭遇“限购”,还是基于两个一线城市庞大的自住需求:“两地一二手住宅价格几乎一致,没有给自住者留下空间,这在南京是不存在的。”

实际上,南京有大量二手住宅价格低于新房。“二手房就能完成替代居住的功能,还轮不到商住公寓。”同时,南京近年来商住公寓一年销售面积在6万平方米左右,全市商业加办公存量则在65万平方米左右:“目前存量能卖10年,供远大于求。”而在上海,商住公寓库存量也只够卖7个月左右。

更重要的因素或许在人口结构上。上海市2016年政府工作报告显示,截至2015年底,上海常住人口达到2415.17万人,近5年人口增量约115万人,年平均增长率近1%,而南京人口则为823万人,5年增加23万人,年增长率0.57%。这几乎决定了自住的真正需求。

南京中原地产高级市场研究经理何智杰认为,从过往经验来看,住宅限购后商住公寓会有一轮成交和价格小高峰,涨幅在20%—30%徘徊,但和住宅还是不能相提并论。相比2011年限购,经历过市场沉浮的投资者也逐渐成熟,从当年匆忙寻找住宅替代品,到如今持币观望成了大部分人的选择:“都是短期看跌长期看涨,指望着能抄底。”

“商住公寓不是没有空间,等它具备替代住宅功能的时候,市场情况会发生转变,更何况下一步去库存的重点,就是商办用房。”吴翔华分析。但这需要到什么时候?“等待商用性质改住宅吧,毕竟福建就已经在实行了。”

(注:文中林展为化名)

作者:孙梅欣 乐居深度报道记者 扎根上海,关注长三角地产新格局,欢迎爆料,咱们唠唠。邮箱:sunmeixin.student@sina.com。

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