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12月 4 2016

马光远:连夜紧急降温,楼市会否重蹈去年股市覆辙


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连夜紧急降温,楼市会否重蹈去年股市覆辙

文 / 马光远

     

     随着国庆黄金周临近结束,度完假回来发现失去买房资格的城市越来越多。

10月4日,又是半夜,深圳和广州相继出台了颇具力度的限购限贷政策,这使得从9月30日到10月4日密集出台调控措施的城市达到了11个,相信这个名单还会继续拉长。

     

从严厉程度而言,深圳的新政堪称本轮调控中最为严厉的,强化和提升了以前的限购政策:

要求深圳户籍单身人士(含离异)只能限购1套住房;将非户籍居民购房资格缴纳社保的年限提高至连续5年。在限贷政策上,对无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;已有1套住房的,首付比例提高到七成以上。

相对于深圳,广州的相对比较温和:

对于限购政策没有调整,仍然是广州户籍居民家庭限购2套住房,而非广州户籍居民连续缴纳3年以上社保,限购1套住房。信贷政策上,明显加码,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例不得低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

     笔者关注了一下,市场对于本轮房地产调控的动机、释放的政策信号,包括对市场可能造成的重大影响存在不少误读,有些专业人士甚至把本轮调控和过去的调控政策等量齐观,对其可能对市场造成的影响也是轻描淡写。笔者在上一篇文章中已经强调,从两年前的9月30日中央政府打响救市的第一枪,到今年9月30日,各个城市连夜相继出台严厉的调控举措,这绝非各个城市的“自选”动作。选择在国庆黄金周,住房交易最引人关注的时间窗口,也绝不简单意味着房地产宽松周期的结束。研究中国公共政策的人都很清楚,选择这个时机,而且大多选择在深夜出台政策,其在向市场释放强烈的信号,如果对这样的信号都视而不见,装聋作哑,恐怕要付出比较大的代价。

在昨天文章研读的基础上,笔者对本轮调控释放出来的重大信号及未来市场的走势再做重点阐述。

一、连夜限购限贷是对当下房地产虚火的极大担忧

     笔者在之前的文章中一再表示,中国房地产市场化以来,我们曾经经历数次市场的疯狂,但像今天这种疯狂的局面是第一次见到,无论是价格的疯涨,还是参与者对整个市场的解读,都陷入了极度的癫狂状态,王健林言,史上最大泡沫。是不是最大尚需各种评价指标测算,但起码,这至少是一次郁金香史上最疯狂的泡沫之一,疯狂至没有人相信当下的房价会下跌,疯狂至一个国家的新增贷款70%以上都拿去炒房,这和日本泡沫经济破灭前,所以人认为房价会一直涨下去的心态完全一致,支撑房价永远涨下去的理由也基本一样,比如,土地少,人多,投资渠道狭窄等等。7月份政治局会议提出“抑制资产价格”反而成了市场助涨的冲锋号,市场对任何政策和信号都表现出了极度的蔑视。各地连夜出台政策,背后的严厉程度和对当下房地产市场的担忧,已跃然纸上。

二、房市变成了疯牛,根子在于各种投资性需求不断增加的杠杆。

     去年股市政策当断不断,最终失控,在市场最可怕的时候硬性去杠杆,不仅打断了疯牛的腿,也打断了疯牛的腰。今年房地产面临的情况比去年的股市有过之而无不及,但今年房地产出现的情况和去年股市也一样,就是在上半年疯涨的苗头出现的时候,没有及时采取措施,到了下半年,各种投资需求恐慌入市,投资投机性需求成了下半年市场的主导力量。可怕的不是各地已经很高的房价,而是投机因素以及投机背后各种各样的杠杆。连多年来几乎没怎么涨过的长沙都被炒房团盯上了,市场的疯狂,由此可见一斑。所以,本轮限购限贷,基本都是针对投资投机性需求。

三、土地市场的泡沫是最大的泡沫

     在今年房地产市场全面回暖的情况下,地方政府在土地市场上却玩短缺,一方面是地王频出,另一方面是各地严控供地计划,包括北京、上海、深圳在内的热点城市,很多没有完成今年的供地计划。北京今年计划供应住宅土地1200公顷,截止今天,只供应了100公顷,连十分之一都不到,上海迄今为止只完成今年供地计划的40%,土地的饥饿营销导致的结果就是地价的飙涨,任意一块地放出来,都是地王。开发商为了拿到稀缺的土地,层层加杠杆,通过各种融资手段拿地,推高土地市场的泡沫,只是一块地,动辄上百亿,楼面价远超同地区二手房的价格。土地市场如此,地方政府要承担主要责任。目前出台调控措施的城市,几乎都把土地供应放到第一位,强调供地,我倒认为,对玩饥饿营销的城市是不是应该问责?一旦房地产市场预期逆转,这些高价高杠杆拿的地王最终都会烂到银行手里,加大系统性金融风险。

四、房价会怎么走?

     尽管本轮调控针对投资投机需求,但由于政策的出台时机选择在房价已经飙涨至历史高位的情况下,整个市场的情绪其实已经非常不安,相继出台的调控措施很有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。笔者之前曾经写过一篇对一些城市房价的危险指数进行分析的文章,再次重申,房价最高的城市未必就是最危险的。千万不要以为,限购了,资金会被挤压到那些房子很多的三线城市,这种概率等于零。北京房价已经很高,但不一定意味着北京房价很危险。比较危险的城市有两类:一类是本身没有太多的概念但经历暴涨和爆炒的城市,比如合肥,过去有点低估,现在则是严重高估,一类是未来的供应仍然很大但经历了大涨的城市,比如郑州,这两个城市,我们很快会看到房价的调整。至于整个房价的预期,在这个历史高位,任何政策层面的风吹草动都很可能导致踩踏效应。关键是政策的拿捏力度!如果政策像去年的股市那么愚蠢,房地产市场出现大跌的危险是存在的。但很显然,大跌对任何人没有好处。大跌不是政策的选项!

五、市场会如何?

     不要忘记,经历今年的暴涨之后,市场整体已经非常危险,这也许是中国房地产市场最后一次惊艳的上涨。还没有出手买房的,如果是我,我会等等,因为从任何一个层面而言,再次出现暴涨的概率已经很低,不要去赌自己的运气。我一直说,从总量而言,中国的房子已经够了,从人口趋势而言,中国的房子已经严重过剩,不要被稀缺的谎言迷乱心智。中国缺少的是好房子,而不是房子!

可以肯定地是,在本轮房地产牛市结束之后,我们再也很难见到这样疯狂激动人心万众抢房的局面了,房子的涨跌将成为市场的常态,一些房价已接近历史天花板,中国将不得不告别一个地产主导经济的时代。

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